التخارج والصفقات
التخارج والصفقات
التخارج يُحسم قبل أن يصل الأصل إلى السوق — في غرفة البيانات وحزمة العقود والافتراضات الثلاثة التي سيختبرها المشتري أولًا. نحن نُعِدّ جانب المالك من ذلك.
القرار
الأسئلة الثلاثة التي تجيب عنها هذه المهمة
ما الذي يشتريه المشتري فعلًا؟
ليس الفندق، بل التدفق النقدي والعقد والأرض. ولكل منها خصمه. نحدّد أيّها يقود فجوة السعر قبل أن تتنازل عن أي منها.
أي بنود العقد ستُستخدم ضدّنا؟
تغيير السيطرة وحقوق الأولوية والعمولة المقدّمة وتكاليف الإنهاء وشروط موافقة العلامة هي موضع إعادة تسعير الصفقة أو موتها. العثور عليها قبل فتح غرفة البيانات أرخص.
هل نبيع الآن أم نحتفظ أم نعيد التموضع أولًا؟
تعتمد الإجابة على موضعك في دورة الإنفاق الرأسمالي وما يسمح به العقد وما سيدفعه المشتري الحدّي مقابل ثلاث سنوات من التدفق النقدي. ننمذج الثلاثة.
المخرجات
ما تحصل عليه
- مراجعة جاهزية التخارج: المجالات العشرة التي سيختبرها فريق العناية الواجبة لدى المشتري، وأين المالك مكشوف الآن.
- فحص العقود والموافقات: كل ما يجب التفاوض عليه مع المشغّل أو العلامة قبل تغيير السيطرة.
- حزمة معلومات قابلة للدفاع: أداء تاريخي معدّل ونموذج التشغيل وتاريخ الإنفاق الرأسمالي ورأي في التزامات الصيانة.
- تثليث التقييم: الرسملة الداخلية وسعر الغرفة ومقارنة كلفة الاستبدال، مع ذكر الافتراضات.
- تموضع المشتري: أي نوع من المشترين يُرجَّح أن يدفع أعلى سعر لهذا الأصل ولماذا.
- الدعم خلال العناية الواجبة والتفاوض، في جانب المالك من الطاولة.
| يشمل | لا يشمل |
|---|---|
| جاهزية التخارج وتجهيز غرفة البيانات | العمل كوسيط عقاري مرخّص |
| مراجعة العقود والموافقات | نقل الملكية والإجراءات القانونية |
| تثليث التقييم واستراتيجية التسعير | شهادات التقييم النظامية |
| تموضع المشتري والسرد التسويقي | الهيكلة الضريبية والاستشارة المحاسبية |
كيف تسير
المراحل والمخرجات
| المرحلة | المدة | المخرج |
|---|---|---|
| ١. مراجعة الجاهزية | الأسابيع ١–٣ | أين ستُهاجَم قيمة الأصل والبيانات والعقود. |
| ٢. المعالجة | الأسابيع ٣–٨ | إصلاح الرخيص قبل أن يراه السوق. |
| ٣. الحزمة والتموضع | الأسابيع ٦–١٠ | حزمة المعلومات والقصة التي يدفع المشتري مقابلها. |
| ٤. دعم العملية | حتى الإقفال | استفسارات العناية الواجبة والتفاوض ورأي المالك في كل تنازل. |
الأتعاب
أجر ثابت، يُتفق عليه كتابةً قبل بدء العمل.
يُحدَّد بعد مكالمة تحديد نطاق، بحسب نطاق الأصل وعدد الأطراف والمعطيات المتاحة. لا فوترة بالساعة، ولا أجر نجاح، ولا عمولة من أي مشغّل أو علامة. وللأعمال الأصغر عرض ثابت منفصل.
- مستقلون لا عمولة من المشغّلين ولا أتعاب إحالة ولا علاقة علامة تدفع لنا. غياب تلك العمولة هو سبب قدرة النصيحة على الصراحة.
- عشرون عامًا في المنطقة خبرة على مستوى الأصل مع مجموعات فندقية ومستثمرين، من ضمنها أدوار في تطوير الأعمال وإدارة الأصول في السعودية والخليج.
- منهجية منشورة ننشر منهجيتنا وإطارنا لعقود الإدارة وحاسبتنا — مع حدود كل منها، لا الفوائد وحدها.
أسئلة يطرحها الملاك
أسئلة يطرحها الملاك عادةً
هل تعملون كوسيط؟
لا. لسنا وسيطًا عقاريًا مرخّصًا ولا نتقاضى نسبة من الصفقة. هذا الفصل مقصود: المستشار الذي يُدفع له عند الإتمام لديه مصلحة في الإتمام.
كم تستغرق تهيئة التخارج؟
ستة إلى عشرة أسابيع لأصل واحد مُدار جيدًا. المتغيّر ليس عملنا، بل سرعة تجميع موافقات العقود والبيانات التاريخية.
هل نُحسّن الأداء قبل البيع؟
فقط حيث يكون التحسين قابلًا للتصديق وسريعًا وظاهرًا في الأرقام التي سيكتتبها المشتري. وإلا فأنت تنفق رأسمالًا لتحسين سعر قرّرت قبوله بالفعل.
هل تساعدون في البيع الجزئي؟
نعم — بما في ذلك البيع الجزئي وإعادة الرسملة والمشاريع المشتركة، حيث تنطبق المشكلات نفسها في العقود والمعلومات.
اقرأ أيضًا: إعادة التموضع · دراسة الجدوى الفندقية