كيف يحسب استوديو الاستثمار.

الغرض والحدود

يمنح استوديو الاستثمار الملاك والمستثمرين نظرة أولى سريعة ومنظّمة على اقتصاديات الفندق. وهو نموذج سنوي مبسّط، وليس دراسة جدوى أو تقييمًا أو نصيحة استثمارية.

الإيرادات

إيراد الغرف = عدد الغرف × 365 × الإشغال × متوسط السعر.

يبدأ متوسط السعر برقمك للسنة الأولى وينمو بمعدل النمو السنوي الذي تحدده.

إشغال السنة الأولى = الإشغال المستقر × معامل السنة الأولى؛ وتستخدم السنة الثانية معاملها؛ ومن السنة الثالثة يكون الإشغال المستقر (بسقف 97%).

الإيرادات المساندة والمطاعم = إيراد الغرف × حصتها التي تحددها.

التكاليف التشغيلية والربح التشغيلي

التكاليف التشغيلية الأساسية = الإيراد المستقر بأسعار السنة الأولى × نسبة التكاليف لديك. وجزء منها ثابت ينمو بمعدل تضخم التكاليف الثابتة، والباقي متغير يتناسب مع الإيراد.

الربح التشغيلي GOP = الإيراد − التكاليف الثابتة − التكاليف المتغيرة. وبما أن جزءًا من التكاليف ثابت، فإن انخفاض الإشغال يخفض الهامش بأكثر من نسبته، وهكذا تتصرف الفنادق الفعلية.

الأتعاب والاحتياطي وصافي الدخل

الأتعاب الأساسية = الإيراد × معدلها. أتعاب الحوافز = GOP × معدلها (حين يكون GOP موجبًا). التأمين والرسوم الثابتة = الإيراد × معدلها. احتياطي FF&E = الإيراد × معدله.

صافي الدخل = GOP − الأتعاب الأساسية − أتعاب الحوافز − الرسوم الثابتة − احتياطي FF&E. وهو دخل المالك قبل خدمة الدين والضرائب.

قيمة التخارج

قيمة التخارج = صافي دخل التخارج ÷ معدل رسملة التخارج. وصافي حصيلة البيع = قيمة التخارج × (1 − تكاليف البيع).

أساس صافي دخل التخارج قابل للاختيار. الافتراضي (المتحقق) يرسمل صافي دخل السنة الأخيرة في النموذج — وهو الاتجاه المستخدم افتراضيًا في الأداة كلها، بما فيها علامتا المقارنة وإعادة التطوير. أما خيار «الآجل» فيرسمل صافي دخل آجل: السنة الأخيرة مضافًا إليها سنة إضافية بمعدل التضخم في النموذج، على نحو ما تفعله تقييمات البيع التي تسعّر دخل السنة التالية. ولا أحد الاتجاهين صحيحًا بشكل مطلق، والاختيار قد يؤثر ماديًا في قيمة التخارج ومعدل العائد الداخلي — لذا تعرض النتائج دائمًا قيمة التخارج وفق الأساس الآخر أيضًا.

الدين

القرض = نسبة التمويل إلى التكلفة × تكلفة التطوير. وخلال سنوات الفوائد فقط يسدد المالك الفوائد وحدها. وبعدها يُسدَّد القرض بأقساط سنوية متساوية على المدة المتبقية. ويُسدَّد الرصيد القائم عند التخارج.

المؤشرات

العائد على التكلفة = صافي دخل السنة الثالثة ÷ تكلفة التطوير.

يستخدم معدل العائد الداخلي وصافي القيمة الحالية تدفقات نهاية السنة: تكلفة التطوير في السنة صفر، وصافي الدخل من السنة 1 إلى N، وصافي حصيلة البيع في السنة N. ويستخدم IRR حقوق الملكية (صافي الدخل − خدمة الدين)، وحقوق الملكية في السنة صفر، وصافي حصيلة البيع بعد خصم رصيد القرض في السنة N.

نسبة تغطية الدين = صافي الدخل ÷ خدمة الدين. وتؤخذ أدنى نسبة من السنة المستقرة (الثالثة) فصاعدًا. ويظهر أي عجز في سنوات الانطلاق منفصلًا باسم فجوة التمويل في سنوات الانطلاق.

الإشغال التعادلي: الإشغال في السنة المستقرة الذي يساوي عنده صافي الدخل خدمة الدين (ودون دين: الإشغال الذي يساوي عنده صافي الدخل صفرًا)، ويُستخرج بحل النموذج نفسه.

فترة الاسترداد = السنوات اللازمة ليسدد الدخل التشغيلي التراكمي تكلفة التطوير (دون حصيلة البيع).

RevPAR = إيراد الغرف ÷ (عدد الغرف × 365). GOPPAR = GOP ÷ (عدد الغرف × 365).

الحساسية والمقارنة وإعادة التطوير

تغيّر شبكات الحساسية متوسط السعر والإشغال المستقر مع إبقاء التكاليف الثابتة عند مستوى الحالة الأساسية، حتى لا يُقلَّل من أثر الهبوط.

تشغّل علامة المقارنة سيناريو ثانيًا (ب) بالتغييرات التي تدخلها، على النموذج نفسه.

تقارن علامة إعادة التطوير الفندق بعد إعادة التموضع بالفندق الحالي. ولا تطرأ على الفندق الحالي فترة انطلاق. أما بعد التموضع فيخسر الفندق إيراد أشهر الإغلاق، ويحتفظ بتكاليفه الثابتة، ثم ينطلق من جديد. القيمة المضافة = صافي الدخل الإضافي في السنة الأخيرة ÷ معدل رسملة التخارج − تكلفة التجديد.

ما لا يشمله النموذج

الضرائب والزكاة، ورأس المال العامل، والموسمية خلال السنة، وآثار العملة، ورسوم التمويل، وأولوية المالك في الأتعاب، وعقود إيجار الأرض، وخطط تحسين الممتلكات (ما لم تُدرج في تكلفة التطوير)، وتوقيت التدفقات النقدية في منتصف السنة. استخدم النموذج الموسّع ودراسة الجدوى لهذه البنود.

القوالب المسبقة للمدن (توضيحية)

تملأ قوالب المدن والفئات المدخلات بتقديرات مكتبية من نطاقات نمطية: الرياض (الفئة العليا المتوسطة والفئة العليا)، ومكة المكرمة، والمدينة المنورة، وجدة، والعلا، والبحر الأحمر، وعمّان. هي نقاط تخطيط توضيحية، ليست بيانات سوق مرخصة ولا تقييمًا — استبدل كل رقم بأرقام دراسة الجدوى الخاصة بك قبل الاعتماد على أي نتيجة. قالب عمّان يحوّل عملة العرض إلى الدينار الأردني.

عملة العرض

يُحسب النموذج دائمًا بالريال. يحوّل مُبدّل عملة العرض النتائج بأسعار ثابتة: 3.75 ريال للدولار و5.29 ريال للدينار الأردني (تقريبية، أكتوبر 2026). تبقى المدخلات بالريال، ويسجّل رابط السيناريو المشترك عملة العرض المستخدمة.

عتبات الممول والمخاطر

عتبتان قابلتان للضبط تحركان تحذيرات النتائج. الحد الأدنى لنسبة تغطية الدين (الافتراضي 1.25×) يحدد المستوى الذي تُعلَّم تحته نسبة التغطية المستقرة — تأكد من متطلب ممولك الفعلي قبل الاعتماد عليه. وهامش التطوير (الافتراضي 150 نقطة أساس) يحدد أدنى فجوة بين العائد على التكلفة ومعدل رسملة التخارج تُعلَّم تحتها النتيجة.

ما الذي يجب أن يتحقق

تظهر جملتان محسوستان تحت النتائج. تغطية الدين: الإشغال اللازم في السنة المستقرة ليغطي NOI خدمة الدين عند حدك الأدنى، ويُستخرج بحل النموذج نفسه. عتبة العائد: الإشغال — وبالمقابل متوسط السعر — الذي يبلغ عنده IRR المشروع دون التمويل عائدك المطلوب، ويُستخرج بطريقة التنصيف على النموذج الكامل. وإذا لم يصل أي إشغال أو سعر ضمن النطاقات المفحوصة إلى العتبة، تقول الصفحة ذلك صراحة: فيصبح العائد معتمدًا على سعر التخارج.

الدعوة حسب النتيجة

تتغير الدعوة الظاهرة تحت النتائج حسب النتيجة. الحالة الأدنى من عائدك المطلوب أو عتبة تغطية الدين أو هامش التطوير تطلب اختبار ضغط معًا؛ والحالة المريحة تطلب التحقق من الافتراضات. إنها وسيلة توجيه وليست حكمًا على المشروع.

سجل الإصدارات

الإصدار 3.2 · 20 أكتوبر 2026: باتت شبكات الحساسية وحلول العائد المطلوب تُبقي مرساة التكاليف الثابتة عند مستوى الحالة الأساسية كما هو موثق (فنتائج التراجع أقل من الإصدار 3.1)؛ ويُحل الإشغال التعادلي دون دين عند صافي دخل = صفر؛ وتُصفَّر قيمة التخارج مع تنبيه عندما لا يكون صافي دخل السنة الأخيرة موجبًا. الإصدار 3.1 · 18 أكتوبر 2026: قوالب المدن التوضيحية، وعملة العرض (ريال/دولار/دينار بأسعار ثابتة)، وعتبات قابلة للضبط لتغطية الدين وهامش التطوير، وسطرا «ما الذي يجب أن يتحقق»، ودعوة تتغير حسب النتيجة. الإصدار 3.0 · 18 أكتوبر 2026: إضافة فترة الانطلاق، والتكاليف الثابتة والمتغيرة، واحتياطي FF&E والرسوم الثابتة، والدين وتغطيته، وIRR حقوق الملكية، والإشغال التعادلي، والحساسية، ومقارنة السيناريوهات، ووضع إعادة التطوير، وروابط المشاركة. الإصدار 2.2: سنة مستقرة واحدة، دون تمويل، وتخارج عند 12 ضعف صافي الدخل.

إخلاء المسؤولية

النتائج توضيحية وتعتمد كليًا على الافتراضات التي تدخلها. وهي ليست دراسة جدوى أو تقييمًا أو توقعًا أو نصيحة استثمارية. اطلب مشورة مهنية قبل الالتزام برأس المال.

العودة إلى الحاسبة